Amada por uns e nem tanto por outros: Saiba tudo sobre a ALAVANCAGEM DE IMÓVEIS

Imagine como será sua vida daqui a dez anos ou mais, se você continuar com seu salário atual e nada mudar. Não é fácil evoluir financeiramente se você não tiver uma estratégia, e é por isso que cada vez mais pessoas optam por investir em imóveis. Para isso, é fundamental contar com instrumentos que possibilitem o crescimento da economia pessoal. A alavancagem consiste justamente em conseguir aumentar as finanças pessoais de forma extraordinária, a partir do mínimo investimento. Em que exatamente consiste e por que é essencial para investimentos imobiliários?

Você já deve ter ouvido falar que a alavancagem, que nada mais é do que o uso de dívida, aumenta os retornos que você obtém de um investimento e também os riscos. É completamente verdade: se o investimento for bem, sua lucratividade dispara, enquanto se algo não sair como você espera, você pode se encontrar em uma confusão, com água até o pescoço.

Analiso por que e em que medida os retornos disparam e quando a dívida se torna um risco. Darei exemplos simples de investimentos imobiliários (por exemplo, investir em um pequeno apartamento) e o dinheiro que ganharíamos com um nível diferente de alavancagem. Desta forma, você mesmo pode estimar se ao fazer um investimento (não precisa ser grande) é conveniente para você usar dívida ou qual nível de dívida você considera adequado.

O que é alavancagem?

Alavancar é usar a dívida (no caso de investimentos imobiliários, uma hipoteca) para pagar parte (ou a totalidade, se o banco perder a memória novamente) do preço de um ativo, neste caso um imóvel.

A alavancagem é um dos principais conceitos financeiros para investir em imóveis. Consiste na utilização de diversos instrumentos financeiros ou capital emprestado, para adquirir um ativo de valor superior ao capital investido. Em outras palavras, é o uso da dívida para aumentar o retorno potencial de um investimento. A alavancagem é normalmente aplicada com empréstimos hipotecários.

No setor imobiliário, o lucro é o peso que se levanta usando uma "alavanca" (dinheiro emprestado). Quanto mais capital for emprestado a você (ou você tiver uma alavanca mais longa seguindo a analogia com o efeito de alavancagem na Física), mais fácil e rápido você poderá aumentar o capital.

A alavancagem é uma técnica utilizada tanto por pessoas quanto por empresas, e tem dois benefícios principais: por um lado, possibilita um maior retorno sobre os investimentos, uma vez que podem ser acessadas melhores oportunidades por meio de um crédito imobiliário, do que seriam oferecidas por o próprio capital poupado.

A alavancagem permite obter lucros superiores ao custo do respectivo instrumento de dívida. Com imóveis, a alavancagem financeira é usada para comprar propriedades usando os pagamentos do arrendador para pagar dívidas.

Devido à natureza dos imóveis, cujo valor é muito elevado, é muito normal recorrer a dívidas para adquirir um bem imobiliário, seja como investimento ou para viver. Este tipo de dívida, o empréstimo hipotecário, também é apreciado pelos bancos pela sua segurança teórica, uma vez que a garantia da dívida (a garantia) é neste caso um ativo que tem um valor relativamente estável ao longo do tempo; Claro, são ativos cujo valor está sujeito ao momento do mercado e, portanto, vão flutuar (e se houver uma bolha ela pode cair rapidamente quando estourar), mas não se deprecia com o tempo como um carro, por exemplo.

Devido ao exposto, entre outras coisas, os bancos podem emprestar dinheiro a um preço muito baixo (tipo) em comparação com outros tipos de empréstimos (crédito de carro, cartão de crédito, empréstimo e etc.).

Se você quer entender como os juros funcionam em uma hipoteca, veja este post. Também escrevi outro detalhando como o principal é pago (como uma hipoteca é amortizada).

Por que aproveitar para fazer um investimento imobiliário?

São vários os motivos que levam os investidores a utilizarem o endividamento em seus investimentos imobiliários, os principais são:

1. Falta de capital (não ter dinheiro suficiente para pagar o valor total do ativo).
2. Conservar capital para outros projetos/investimentos.
3. Melhorar o retorno do investimento.

Há de se destacar, porém, que a contrapartida é que o investimento se torna mais arriscado: amplifica o retorno e também as perdas se o investimento der errado.

Vantagens e desvantagens da alavancagem financeira

Suas vantagens mais importantes são:

• Liberte o potencial das finanças. A escolha desta alternativa permite-nos ir muito mais longe do que seria possível sem esta injeção financeira.
• Aumenta a taxa interna de retorno (TIR) ​​da operação. Devido à alavancagem, o retorno financeiro sobre o patrimônio dispara. Isso não significa que mais dinheiro seja ganho em valor absoluto.
• Ideal para atingir objetivos específicos a curto prazo. É indicado para curtos períodos em que se busca, por exemplo, atingir um crescimento específico.

Entre as desvantagens estão:

• Aumenta o risco. A alavancagem financeira poderia elevar o nível de endividamento a níveis superiores ao normal, o que aumentaria a exposição ao risco.
• Os produtos associados à alavancagem financeira costumam pagar juros mais altos para compensar o risco do investidor.
• Maior complexidade. A necessidade de recorrer a instrumentos financeiros mais complexos traduz-se na necessidade de dedicar mais tempo de gestão e, além disso, implica vários riscos.

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