Como os juros básico da economia impacta nos preços dos imóveis

As taxas de juros têm um efeito tão profundo sobre o valor dos imóveis geradores de renda quanto qualquer outro veículo de investimento. Isto é especialmente verdadeiro para taxas de câmbio interbancárias e letras do Tesouro . Como seu impacto na capacidade de uma pessoa comprar um imóvel residencial (aumentando ou diminuindo o custo do capital hipotecário) é tão profundo, muitas pessoas assumem incorretamente que o único fator definitivo na avaliação de imóveis é a taxa de hipoteca atual.

Com o aumento da taxa básica de juros, a Selic, anunciada nesta quarta-feira (8) pelo Banco Central, de 7,75% para 9,25% ao ano, o cálculo da renda da poupança volta à antiga regra.

A nova taxa básica também afeta o financiamento imobiliário e a correção do saldo do Fundo de Compensação do Trabalho (FGTS).

Taxa de referência



Isso ocorre porque a Taxa Referencial (TR), que estava zerada, aumentará com o aumento da taxa Selic.

A TR é calculada pelo Banco Central com base nos juros das Letras do Tesouro Nacional (LTN), que variam de acordo com a taxa Selic.

A Taxa Referencial é utilizada como indexador para correção dos pedidos de caderneta de poupança, parcelamento de empréstimos do Sistema Financeiro de Habitação e do Fundo de Compensação do Trabalho (FGTS).

No caso do FGTS, o ajuste do saldo é de TR mais 3%. E nos empréstimos para compra de casa própria, a taxa corrige as parcelas.

Poupança



De acordo com a legislação, quando a Selic for igual ou inferior a 8,5% ao ano, a remuneração dos depósitos de poupança é composta por TR mais 70% da taxa Selic mensal.

Com a taxa Selic acima de 8,5% ao ano, a poupança volta à TR mais 0,5% ao mês (6,17% ao ano).

Com um investimento de R$ 10.000 por um período de 12 meses, o investidor acumula uma renda de R$ 680, totalizando R$ 10.680 ao final desse período.

A poupança ganha na receita dos fundos de renda fixa, principalmente em investimentos de baixo valor, porque há taxas de administração mais altas. Nos investimentos em poupança, não há taxa de administração.

Assim, a caderneta de poupança continuará sendo uma excelente opção de investimento, principalmente para fundos cuja taxa de administração ultrapasse 1% ao ano.

Inflação



Apesar do aumento da renda, a poupança continua perdendo para a inflação. A expectativa dos analistas de mercado é de que o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) fique acima de 10%.

Mas não são apenas as economias que estão perdendo para a inflação. “Com a inflação acima de 10% no ano, todos os investimentos em renda fixa, renda variável, poupança, CDB perdem para a inflação. Mas o Banco Central indicou que vai continuar elevando a taxa Selic. À medida que as taxas sobem, os investimentos tendem a superar a inflação novamente”, disse Oliveira.

Noções básicas de avaliação



Os valores imobiliários são frequentemente influenciados pela oferta e demanda de imóveis, bem como pelo custo de reposição do desenvolvimento de um novo imóvel. Mas há mais na avaliação do que isso, especialmente quando você considera o impacto das taxas de juros influenciadas pelo governo, fluxos de capital e taxas de financiamento sobre os valores das propriedades. Para entender essa dinâmica, é importante ter uma compreensão básica da abordagem de renda, a técnica de avaliação mais comum para investidores. de investimentos em ações e títulos.

A avaliação começa com a previsão do rendimento do imóvel, que será na forma de pagamentos de arrendamento projetados ou, no caso de um hotel, ocupação projetada multiplicada pelo custo médio por quarto. Depois de contabilizar todos os custos no nível da propriedade, o analista chega à receita operacional líquida ou fluxo de caixa restante após todas as despesas operacionais.

O impacto das taxas de juros nos valores dos imóveis



As taxas de juros podem ter um impacto significativo no custo do financiamento e nas taxas de hipoteca, que por sua vez afetam os custos ao nível da propriedade e, portanto, os valores. No entanto, a oferta e demanda de capital e investimentos competitivos têm o maior impacto nas taxas de retorno exigidas (RROR) e nos valores de investimento.

À medida que as taxas de câmbio interbancárias diminuem, o custo dos fundos diminui e os fundos fluem para o sistema. Por outro lado, à medida que as taxas aumentam, a disponibilidade de fundos diminui. No caso de imóveis, as mudanças nas taxas de empréstimos interbancários aumentam ou diminuem a quantidade de capital disponível para investimento.

A quantidade de capital e o custo de capital afetam tanto a demanda quanto a oferta, ou seja, o dinheiro disponível para a compra e desenvolvimento de imóveis. Por exemplo, quando a disponibilidade de capital é pequena, os provedores tendem a emprestar menos capital como porcentagem do valor intrínseco, ou não tanto quanto a pilha de capital. Isso significa que os empréstimos são feitos com uma relação empréstimo/valor (LTV) mais baixa, reduzindo os fluxos de caixa alavancados e os valores dos imóveis.

Mande sua sugestão de tema para [email protected].